איך לקחת משכנתא נכון? איך אני יודע שלקחתי את המשכנתא הכי משתלמת? איך גילה גמליאל עדיין לא התפטרה? יש לא מעט שאלות שעולות בראש כשאתם ניגשים לרכוש דירה. אך לא משנה מה השאלה, זו תהיה התשובה: לבנק לא אכפת מהעתיד שלכם ולא מהרווחה שלכם. בנק זהו מוסד פיננסי שמטרתו למכור כמה שיותר כסף במינימום סיכון ובתנאים הטובים עבורו מבחינת מסלולי ההלוואה וגובה הריביות. 

הבנק לא רואה בכם בתור לקוחות חוזרים, ועד כמה שהבנקאי/ת היושב מולכם ישדר אמינות, נחמדות, גמישות ועוד תכונה שנגמרת ב-אות', השאיפה שלו היא להרוויח את המקסימום מהעסקה הזאת. בסופו של דבר גם לו יש משכנתא לשלם. 

כשזה מאחורינו, הנה לכם טיפים לבחירת משכנתא אופטימלית. ובונוס קטן: ריביות משכנתא עדכניות לשנת 2020.

לסדר את החשבונות  

זוכרים את הלילה הראשון שבו חלמתם על רכישת בית? זוכרים מה עשיתם בבוקר למחרת? נכון מאוד, עשיתם סדר בבלאגן הפיננסי שלכם. כידוע לכם, הבנק יקבע את שיעור יכולת ההחזר למשכנתא שלכם לפי פרמטרים שונים כמו שכר הדירה הנוכחי, סכום המשכורות, הלוואות והוצאות בחשבונות, פיגורים והתחייבויות, חסכונות קיימים ועוד שלל חיטוטים ופשפושים בעבר ובהווה הפיננסי שלכם. 

לכן, עליכם להקדים את פרוצדורת החוקן הבנקאי ולעשות אותו קודם כל בעצמכם. תבצעו הערכה נכונה של מצבכם הכלכלי בכל חזית אפשרית, תכינו תכנית כלכלית נבונה, ותגיעו לבנק מצוידים בכל המסמכים הנדרשים.

לבצע הערכת שמאות מוקדמת  

הדרך לנטילת משכנתא עוברת אצל שמאי מקרקעין מטעם הבנק. הוא זה שיעריך את שווי הנכס, וההערכה שלו היא זו שתקבע את סכום המשכנתא שתקבלו מהבנק.

ישנם 2 תרחישים שהערכת השמאי תביא איתה: 1.) השמאי העריך את הנכס במחיר גבוה יותר.  2.)  השמאי העריך את הנכס במחיר נמוך ממחירו הריאלי. התרחיש הראשון נדיר מדי, התרחיש השני, לרוע מזלנו, נפוץ מדי.

אם השמאי מעריך את הנכס במחיר נמוך יחסית (חריגת בנייה, מרפסת לא חוקית, דירה מפוצלת) אז סכום המשכנתא שיעניק לכם הבנק יהיה נמוך גם הוא. יותר מזה, 1 מכל 10 בקשות למשכנתא בישראל נפסלת בעקבות הדו"ח של השמאי. דו"ח שאין לכם אפשרות לערער עליו.

אם אתם חושדים שישנן חריגות בניה בנכס, אם אתם מכוונים למימון מקסימלי מהבנק, מומלץ לכם לבצע הערכת שמאות מוקדמת.

כדאי לגוון במסלולי משכנתא ?

גם במשכנתא חשוב שתכירו (ותפעלו לפי) אחד החוקים הפיננסים החשובים ביותר: פיזור סיכונים. החוק הזה משויך בדרך כלל להשקעות, אז איך זה מתבטא בבחירת משכנתא? גיוון במסלולי משכנתא. 

את המשכנתא שלכם מומלץ להרכיב ממספר מסלולי משכנתא שונים (וישנם לא מעט מסלולי משכנתאות). מהלך שכזה יביא לכם שליטה וימתן שינויים כלכליים צפויים ושינויים כלכליים שאינם צפויים.

אז כאמור, כדאי לגוון במסלולי משכנתא. ישנם מסלולי משכנתא בריבית פריים, מסלולים בריבית צמודה למדד, מסלולים בריבית שאינה צמודה למדד, מסלולים בריבית קבועה, מסלולים בריבית שאינה קבועה ועוד עשרות מסלולי משכנתא שונים. 

גיוון במסלולי משכנתא + פיזור סיכונים = שליטה מלאה על התנודתיות בהחזרי המשכנתא.  

לטפח את כושר המיקוח  

אם זה בשווקים הצפים של בנגקוק, בגראנד באזאר באיסטנבול, בשדרת הראמבלס בברצלונה או בשוק מחנה יהודה בירושלים – אין לנו ספק שבמקום כזה או אחר יצא לכם להתמקח על מחירים. כשזה נוגע למשכנתא בבנק, גם כאן עליכם לשלוף את קלף המיקוח. 

המטרה שלכם היא להשיג את הריביות הזולות ביותר, ולהרכיב את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורכם. אל תשכחו: בדיוק כמו שאתם רוצים לקחת משכנתא, האינטרס של הבנק הוא לתת לכם משכנתא. תבואו משוחררים מעכבות, תשאירו את ה"לא נעים" בבית ואל תתנו לבנק את התחושה שאתם בכיס שלו.

אתם מרגישים קשיחות וחוסר גמישות מהבנקאי שיושב מולכם? לא יזיק לזרוק משפט כמו "בבנק ____ הציעו לי ריבית מופחתת ב-1.5%". זה לא חייב להיות נכון, אבל זהו הסוד שבמיקוח.

על אנומליה וריביות משכנתא עדכניות

המשבר הכלכלי הגדול בישראל חרט את שמו על כל סקטור במשק. הצמרת הפוליטית מעורערת וכך גם אמון הציבור; התחלות הבנייה בישראל נתקעו; משכנתא במחיר למשתכן עומדת להסתיים; מחירי הדירות הוכפלו בעשור האחרון; ובכל זאת, שימו לב לנתון הבא: בשנת 2020 הציבור הישראלי חתם על משכנתאות בסדר גודל של 62 מיליארד ש"ח. זוהי עלייה של 14% מהיקף המשכנתאות בשנת 2019, ובעצם מעניקה לשנת הקורונה העולמית את התואר "שנת השיא של הלוואות משכנתא בישראל".

איך זה קורה? ריביות נמוכות.

סביבת הריבית הנמוכה בישראל ממשיכה לספק חמצן עבור שוק המשכנתאות. היא מאפשרת נטילת משכנתאות בסכומים גדולים ובאחוזי מימון גבוהים (בעיקר בתכנית המחיר למשתכן), ובמקביל לכך, מאפשרת גם החזרים חודשיים בהיקף נמוך באופן יחסי. כיום, לריביות משכנתא עדכניות יש משקל רב בהחלטה של הציבור לקחת הלוואת משכנת

למה כדאי יועץ משכנתאות ?

לפני שאנחנו עושים את הצעד הגדול אל עולם המשכנתאות, אנחנו מתייעצים עם חברים קרובים, עם המשפחה שלנו ועם הבנקאי עליו אנחנו סומכים. אבל לא תמיד זה מה שיספיק כדי לבנות תמהיל משכנתא נכון, שילוב של מוח נוסף שמאורע יותר בנושא רק יגביר את הסיכויים להשיג משכנתא אופטימלית. ומשכנתא זו עסקה של פעם בחיים, Hit And Run, וואם באם טנקיו בנק. לכן, רק מן הראוי שעבור עסקה שכזו נגייס את כל המשאבים היעילים כדי שהיא תצליח.

יועץ משכנתאות יחסוך לכם התרוצצות בלתי נגמרת, ינווט אתכם בים של חישובים פיננסיים, מושגים שנשמעים כמו לטינית, אבל הכי חשוב – יבנה איתכם תמהיל משכנתא מתאים ויחסוך לכם כסף רב בטווח הארוך.

המשכנתא האידיאלית היא זו שמשרתת את האינטרסים שלכם. יועץ השקעות מוסמך ילווה אתכם אל המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם.