אחוז מימון משכנתא (LTV – Loan To Value) זהו סכום הכסף אותו אנו לווים מהבנק, ביחס לשווי הנכס אותו אנו רוכשים וביחס להון העצמי שלנו. לדוגמא: עם הון עצמי בגובה 300 אלף ₪ לקחנו משכנתא בשווי 1 מיליון ₪. את הפער בגובה 700 אלף ש"ח משלימה הלוואת המשכנתא. ביחס לשווי הנכס, הסכום הזה מרכיב 70% מימון משכנתא.
ככל שאחוז המימון גבוה, כך המשכנתא מסתמנת בעיני הבנק כהלוואה בסיכון גבוה והוא יגיב בהצמדת ריבית גבוהה. לכן אם בוחרים משכנתא באחוז מימון גבוה, כדאי לבחון טוב מאוד את שיעור הריביות.
מדרגות מימון משכנתא
כדי למזער את הסיכון שלו מול נוטלי המשכנתאות, הבנק שומר על עצמו עם מדרגות מימון :
- עד 45% מימון – הקבוצה הבטוחה ביותר עבור הבנק. כאן שיעור הריביות הוא הטוב ביותר.
- בין 45%-60% מימון – קבוצה בסיכון בינוני עבור הבנק. למעשה, כאן נמצאים רוב נוטלי המשכנתאות.
- מעל 60% מימון – וזוהי הקבוצה המסוכנת ביותר לבנק ובהתאם לכך שיעור הריביות כאן הוא גבוה ביותר ( 75% מימון – אחוז המימון הגבוה והיקר ביותר).
- עד 90% מימון "משכנתא במחיר למשתכן" – בהנחה ותכנית המחיר למשתכן תמשיך לקדנציה נוספת, המחזיקים בתעודת זכאות יכולים ליהנות אפילו מ- 90% מימון משכנתא.
מדרגות המימון נוצרו כדי לשמור על יחס הלימות הון על פי התקנון המחמיר של בנק ישראל. בכל הלוואה, הבנק מחויב להשאיר רזרבה שבה הוא לא יכול להשתמש. ככל שמדרגת המימון עולה כך הבנק מחויב להשאיר באופן יחסי רזרבה גדולה יותר.
מדרגות מימון עבור הבנקים
אחוז מימון גבוה יותר מעניק לבנק רווח גדול יותר, בהנחה שמדובר בהלוואה לטווח ארוך. אבל למרות שריביות זה כיף גדול עבורו, הבנק יעדיף שאחוז המימון יהיה נמוך כדי שיוכל להגן על עצמו ממצבים כאלו:
- ירידת מחירים – הבנק מפחד מירידת ערך הדירה באופן דרמטי כמו שקרה לאחר משבר הסאב פריים בארה"ב.
- קושי במימוש הנכס – ככל שאחוז המימון גבוה יותר כך יהיה לבנק קשה יותר לקבל את חלקו במקרים של כינוס נכסים מטעמים משפטיים, או במכירה חוקית של הלקוח.
השפעת הקורונה על אחוז מימון משכנתא
משבר הקורונה תפס את הכלכלה הישראלית במערומיה. וזאת בניגוד למשבר הסאב פריים העולמי, אז הכלכלה הישראלית רשמה פגיעה מינורית ביחס לשאר מדינות העולם. נכון לשורות אלה, הכאוס משתולל במסדרונות האוצר והתקציב השנתי מאחר להגיע. כתוצאה מכך, הכאוס זולג לכל קצוות המשק, ובייחוד לשוק המשכנתאות.
הציבור הישראלי רשם שיא בהלוואות משכנתא בשנת 2020 (!). סך היקף המשכנתאות שנלקחו בשנה הזו מסתכם ב- 62 מיליארד ש"ח. כן, זאת למרות המשבר הכלכלי, אי הוודאות הפוליטית ואימת המגיפה.
אך זה לא נגמר פה. כחלק מהצעדים להקלה על נוטלי המשכנתאות, בנק ישראל הפחית את שיעור הריבית העדכנית על משכנתא במידה משמעותית. ואף הגדיל לעשות כאשר הגדיל את אחוז המימון עבור משכנתא לכל מטרה מ- 50% עד ל-70% משווי הנכס. רק עם קאץ' קטן: המטרה היחידה שלה מאופשר אחוז מימון גבוה שכזה במשכנתא לכל מטרה – היא כיסוי החובות הקיימים. מדובר בהטבה לזמן מוגבל, כך שאם תכננתם לקחת משכנתא לכל מטרה, השאירו את הפרטים למטה ונדריך אתכם כיצד לנצל את ההטבה הזו.
להיזהר שלא להחליק במדרגות המימון
בגדול, מה שבאמת רצינו לומר לכם זה את המילים הבאות – אחוז המימון הוא נושא קריטי בתהליך בניית תמהיל המשכנתא, ויש לו משמעות גדולה מבחינת הכושר הכלכלי העתידי שלכם. אקסיומות מסוימות שהיו נכונות בעבר לגביי הדרכים לקבל אחוז מימון, לא בהכרח מטיבות עם כולם, וכך יוצא שיש לא מעט נוטלי משכנתאות שבויים לרגליו של אחוז מימון בוגדני.
במהלך המסע שלכם עם המשכנתא, הפרמטר של אחוז מימון משכנתא יכול בקלות להקשות אם לא נבחר בקפידה ולאחר שקלול נכון. אתם מוזמנים ליצור אתנו קשר וביחד נבחן את כל הנתיבים המוכרים והפחות מוכרים של מדרגות מימון המשכנתא – ולמצוא את הנתיב הכי נכון עבור אחוז מימון משכנתא משתלם.
