הדרך לנטילת משכנתא עוברת דרך מסמך התחייבות של הבנק. זהו הצעד הראשון במסע שלכם לרכישת דירה, הבסיס הראשוני של המשכנתא, הדייט הראשון של הלווה והמלווה לפני שנכנסים לזוגיות ארוכה ומחייבת. קודם כל צריך לוודא שהבנק סומך עלינו מוכן לעמוד לצדנו במהלך הזה. לא שולחים ידיים בדייט ראשון, צריך להצהיר כוונות. כך פועל הבנק לפני שבוחר להלוות לנו כסף לרכישת דירה – באמצעות אישור עקרוני למשכנתא.
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
לפני שאנו חותמים על החוזה לרכישת הדירה, עלינו לוודא שהבנק ממנו אנו נלווה את המשכנתא יאשר לנו אותה. אישור עקרוני הוא מן תשקיף שבו הבנק משווה את הערך שלנו כלקוחות לצד ערך הנכס. הבנק בונה עבורנו תמהיל משכנתא סטנדרטי (וניתן לשינוי), שבו מוענקת לנו מסגרת אשראי זמנית במסלול ההלוואה אותו הוא מציע לצד שיעור הריביות שלה.
מסגרת האשראי עומדת לרשותנו לפרק זמן של 45 ימים. אנו ננצל אותם כדי לבחור האם למשוך את כספי המשכנתא או לוותר על ההצעה. שיעור הריביות של תמהיל המשכנתא המוצעת, נשמר עבורנו במשך 32 ימים.
איך משיגים את האישור הזה? ולמה לנו בכלל?
אין צורך להסתבך יותר מדי כדי להשיג אישור עקרוני למשכנתא. המאבק הבירוקרטי המתיש יחל רק לאחר מכן, בשלב זה, ישנן כמה פעולות פשוטות ומהירות שעלינו לעשות כדי לקבל לידינו אישור עקרוני: אנו נתקשר למוקד הישיר של הבנק, נצהיר בפני הנציג/ה הנחמד/ה את כוונתנו, נעביר את כל המסמכים הנדרשים ובתוך מספר ימים או מספר שעות נקבל תשובה חיובית או שלילית.
אבל למה בכלל אנחנו צריכים לעשות את זה? 3 סיבות:
- לא נחתום על חוזה רכישה מבלי לקבל מהבנק אישור לקבלת המימון עבור הנכס
- עמדת כוח מול הבנק ! עכשיו הבנק הוא זה ש-"ירדוף" אחרינו על מנת לסגור את עסקה
- כל עוד אין בידינו אישור עקרוני, לא נקבל מושג לגביי גובה ההלוואה ואחוז מימון המשכנתא שניתן לקבל
השגתם אישור עקרוני? אל תמהרו!
הנה לכם סיפור קטן : רחל (שם בדוי) רצתה לרכוש לעצמה נכס, לשם כך היא פנתה אל הבנק על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא. רחל הציגה את כל המסמכים הנדרשים, הבנק עבר עליהם, והנפיק עבורה אישור עקרוני למשכנתא כדת וכדין. רחל התרגשה וקיפצה בדילוגים אל בעל הדירה החדשה שלה, וחתמה איתו על חוזה לרכישת הנכס. החלום של רחל התגשם, סוף סוף יש דירה, יש משכנתא, יש שקט נפשי.
אבל רחל שם בדוי עומדת להתבדות. לאחר בדיקה נוספת של הבנק, מסתבר שרחל הייתה צריכה להנפיק אישור מיוחד משום שהנכס נמצא תחת הגדרת 'דיור מוגן'. האישור העקרוני למשכנתא בוטל, ורחל שכבר חתמה על החוזה עם בעל הנכס, נשארה עם דירה חדשה ללא מימון משכנתא.
לאחר מספר דיונים בבית משפט לתביעות קטנות, כבוד השופט קבע כי "אישור עקרוני למשכנתא מהבנק הוא לא כתב מחייב", פסק לזכותו של הבנק וקבע כי רחל גם צריכה לשלם לו על הוצאות המשפט.
שימו לב לכל התנאים
קודם כל ולפני הכול: עלינו לזכור כי אישור עקרוני לא מחייב אותנו לשמור אמונים לבנק. באותה נשימה, הוא לא מחייב את הבנק להעניק לנו את המשכנתא (עד קבלת האישור הסופי). במידה ונוותר על ההצעה שלו ונבחר לפנות לגוף מלווה אחר, מחכה לנו עוד עבודת ניירת בירוקרטית. לא משהו שלא נוכל להתגבר עליו אחרי שכבר עשינו זאת.
דבר שני, לשים לב לתמהיל המשכנתא המוצע לנו. לרוב, הבנק יראה לנו את המסלול הבסיסי ביותר, אחד שלא בטוח שבכלל מתאים לנו. צריך לקחת בערבון מוגבל את התמהיל המוצע באישור העקרוני, ובמידת הצורך להתחיל בתהליך המיקוח מול הבנק.
