יש הרבה דברים שחשוב לקחת בחשבון כשזה מגיע למשכנתא, אבל הבולט שבהם הוא אופן ההחזר שלה. הרבה כסף מונח על הכף, וחובה עלינו להכיר לעומק את אפשרויות ההחזר הכספי שעומדות לרשותנו. או את 'לוחות הסילוקין' בשמם הרשמי. לוח סילוקין הוא בעצם המודל של החזר חודשי על משכנתא. הוא זה שקובע איזה חלק בהחזר החודשי מורכב מהקרן, ואיזה חלק מורכב מהריבית. הוא מחליט אם מהו סכום ההחזר החודשי והאם הוא משתנה או נשאר קבוע.
מי הם לוחות הסילוקין שעליהם נדבר? הצמד היחיד שקיים בשוק המשכנתאות – לוח שפיצר ולוח קרן שווה.
משכנתא לוח סילוקין שפיצר
נתחיל עם משכנתא בלוח סילוקין שפיצר. ומהסיבה הפשוטה: רוב נוטלי המשכנתאות בישראל בוחרים בלוח שפיצר. אז אל תתנו לשם הפרימיטיבי משהו להטעות אתכם (הערת צד: "לוח שפיצר" ע"ש המתמטיקאי האוסטרי סימון שפיצר), מדובר בלוח הסילוקין הוותיק, ונכון להיום, הפופולרי ביותר מבין מסלולי המשכנתא.
בלוח שפיצר מופיע העיקרון הבא: ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה בסכום אחיד שאינו משתנה.
העיקרון הזה נכון למסלולי משכנתא בריבית שאינה משתנה ואינה צמודה למדד. אם מסלול המשכנתא הוא בריבית משתנה, שיעור הריבית *כן* ישפיע על סכום ההחזר החודשי בלוח שפיצר.
היתרונות בלוח שפיצר
התחלה שקטה – הכוח הגדול של שפיצר הוא בסכום החזר החודשי. בשנים הראשונות לחייה, משכנתא לפי לוח שפיצר גובה החזרים חודשיים נמוכים. לזוגות צעירים יהיה קל יותר להתמודד עם החזר חודשי נמוך. הדרך להחזר היא ארוכה, לפעמים אין צורך למהר ולתת להלוואה להיכנס חזק לחיינו.
מרכיב הוודאות – בשיטת החזר לפי לוח שפיצר הסיכון שלכם מופחת. אתם יודעים בדיוק כמה אתם תשלמו בכל חודש, ואתם יודעים שהסכום הזה לא ישתנה. אתם יכולים לתכנן הוצאות ותקציבים בראש שקט וללא הפתעות.
החסרונות בלוח שפיצר
גוררים רגליים לקו הסיום – לא סתם אמרנו שהדרך ארוכה. בתקופה הראשונה של ההלוואה סכום ההחזר הוא אכן נמוך, אבל זה כי הוא מורכב מריבית בשיעור גבוה והחזר קרן בשיעור נמוך. מה קורה כשסכום ההחזר על הקרן הוא נמוך? יקח לנו יותר זמן לסיים עם המשכנתא. אמנם בהמשך הדרך היוצרות יתהפכו – ההחזר על הריבית יהיה נמוך יותר, וההחזר על הקרן יהיה גבוה. אבל הדרך הזאת היא איטית מדי, וככל שהיא יותר איטית, הכסף שנזרק על ריביות רק גודל.
הסכנה בפרעון מוקדם – בהנחה ותרצו לפרוע את ההלוואה ולהוריד את המטרד הזה מהראש, קחו בחשבון שסכום הקרן לא יורד ביחס שווה לתקופת ההלוואה. יכול להיות מצב שבו ההלוואה כבר עברה מחצית מחייה, אבל יתרת הקרן עדיין לא הגיעה לציון הדרך המרשים.
משכנתא לוח סילוקין קרן שווה
אל תתנו לשם הציני להטעות אתכם. ב-"קרן שווה" אין שוויון באף מרכיב של החזר. כאן ההחזר החודשי הוא קבוע רק עבור הקרן, והחזר הריבית יורד כל חודש. אל תזכירו אפילו את המילים זינוק בסכום ההחזר החודשי, דבר שכזה לא קיים בלוח קרן שווה. כאן גובה ההחזר החודשי שלכם רק יורד.
לוח קרן שווה מבקש תשלום קבוע על הקרן לכל אורך חיי ההלוואה. הקאצ': בשנים הראשונות למשכנתא ההחזר החודשי יהיה גבוה במיוחד. אבל הוא רק יורד ככל שעובר הזמן.
היתרונות בקרן שווה
מסתלקת במהירות – עבור הטווח הארוך, לוח הסילוקין קרן שווה דואג לסלק מחיינו את יתרת הקרן בצורה מהירה יותר.
שיעור הריביות – בקרן שווה הריבית המצטברת היא נמוכה יותר. בגלל הקצב המהיר של פירעון הקרן, שיעור ההחזר על הריביות יורד גם הוא מחודש לחודש. שוב, עבור הטווח הארוך מדובר בחיסכון.
מרכיב האופטימיות – בהלוואת קרן שווה ההחזר החודשי הוא גבוה בהתחלה. זה נכון. אבל בשיטת הזו ההחזר החודשי רק יורד ככל שעובר הזמן. מה שאומר שנחיה עם ההלוואה בידיעה שמחודש לחודש היא תהיה פחות מכבידה. בתקופה האחרונה לחייה, כמעט ולא נרגיש אותה.
החסרונות בקרן שווה
התחלה קשה – כפי שבוודאי הבנתם, בשלבים הראשונים לחייה ההלוואה תגבה מאיתנו החזר חודשי גבוה. לא משהו שמסגרת אשראי פנויה או חסכונות קיימים לא יכולים לפתור. אם אתם לוקחים הלוואה בשיטת קרן שווה, קחו בחשבון שבהתחלה היא מורגשת במלוא עוצמתה. תבואו מוכנים מראש.
קרן שווה וקשה להשגה – עד כמה שהיא שווה, ככה היא קשה להשגה. הלוואה בלוח סילוקין של קרן שווה לא ניתן להשיג בכל בנק וגם לא בכל מסלול. אם אתם מחפשים קרן שווה תדעו שאפשרויות בחירת הגוף המלווה מצטמצמות עבורכם.
עד כאן על החזר חודשי על משכנתא בלוח שפיצר וקרן שווה, אנו מקווים שהמידע הזה יעזור לכם לבחור את לוח הסילוקין הנכון יותר עבור המשכנתא שלכם. ואם אתם עדיין מתלבטים, רוצים לדעת יותר, מרגישים קצת מותשים בתוך המרוץ הארוך למשכנתא נכונה ומשתלמת – התקשרו אלינו וניקח אתכם במהירות אל קו הסיום ואל החיסכון.
